Správa Airbnb a krátkodobých prenájmov
v Bratislave a okoli

Majiteľ, ktorý sa o byt stará popri práci, často nemá priestor denne sledovať dopyt, upravovať ceny či reagovať na hostí počas celého dňa. Práve rýchla komunikácia, kvalitné hodnotenia a správne nastavená cena pritom ovplyvňujú obsadenosť aj výsledný výnos. To su algoritmy Airbnb.

A potom sú dni, keď má jedna noc jednoducho vyššiu hodnotu. Koncert, veľtrh, významné podujatie či hokejový zápas môžu výrazne zvýšiť dopyt. Pri pevne nastavenej cene tento potenciál ľahko zostane nevyužitý.

Provízia za správu sa vo väčšine prípadov pokryje dodatočným výnosom, ktorý by bez aktívnej správy nevznikol. Nie je to však pravidlo a nebudeme tvrdiť, že to platí pri každom byte.

Krátkodobý prenájom nie je len o rezerváciách. Zahŕňa každodennú komunikáciu s hosťami, organizáciu upratovania medzi pobytmi, pravidelné vyúčtovanie dane za ubytovanie, vedenie knihy ubytovaných, hlásenie zahraničných hostí a od roku 2027 aj povinnosti spojené so štátnym registrom krátkodobého prenájmu

Nepredávame správu každému. Najskôr zisťujeme, či vám spolupráca s nami skutočne dáva ekonomický zmysel.

Výnos každého bytu je individuálny. Ovplyvňuje ho lokalita, dispozícia, kapacita, vybavenie aj celkový stav nehnuteľnosti. Preto nepracujeme s univerzálnymi odhadmi a negarantujeme konkrétnu výšku tržieb.

Ešte pred podpisom zmluvy vám pripravíme odhad mesačných aj ročných tržieb pre váš konkrétny byt. Vychádzame z reálnych dát z danej lokality – sledujeme obsadenosť a ceny porovnateľných nehnuteľností v okolí a kombinujeme ich s našimi skúsenosťami z prevádzky v Bratislave. Nie s priemerom za celé mesto.
Predikciu pripravujeme po jednotlivých mesiacoch, aby ste videli reálnu sezónnosť počas celého roka – nielen silné obdobia, ale aj tie slabšie.

Na garantované výnosy sa pozerajte pozorne. Fixná garancia často znamená množstvo podmienok a výnimiek alebo nižší výnos výmenou za prenesenie rizika na prevádzkovateľa. My radšej pracujeme s realistickou predikciou založenou na dátach a otvorene komunikujeme, čo môže váš byt reálne dosiahnuť.

Výplatu posielame raz mesačne, vždy do 15. dňa nasledujúceho mesiaca, priamo na váš účet.

Spolu s výplatou dostanete prehľadný mesačný report so všetkými rezerváciami, hrubými tržbami z Airbnb a Booking.com, províziou BNB LAB, jednotlivými nákladmi a výslednou sumou na výplatu. Všetky náklady sú transparentne uvedené a doložené.

V reporte nájdete aj kľúčové výsledky vášho bytu – obsadenosť, priemernú cenu za noc a porovnanie s predchádzajúcim mesiacom, takže presne vidíte, ako sa vašej nehnuteľnosti darí.

Platby z rezervačných platforiem prijíma BNB LAB. Vy tak namiesto viacerých platieb v rôznych termínoch dostanete jednu prehľadnú mesačnú výplatu.

S majiteľom uzatvárame nájomnú zmluvu, na základe ktorej preberáme prevádzku krátkodobého ubytovania aj povinnosti, ktoré s ňou súvisia. Vy od BNB LAB dostávate nájomné a zdaňujete ho obdobne ako pri bežnom dlhodobom prenájme.

V praxi to znamená, že prevádzkovateľom ubytovania je BNB LAB, nie vy. Administratívu spojenú s krátkodobým ubytovaním – evidenciu hostí, hlásenie cudzincov či daň za ubytovanie – zabezpečujeme my.
Pre vás zostáva príjem príjmom z nájmu, pričom od nás dostávate potrebné podklady a pravidelné mesačné vyúčtovanie.

Práve v tom je rozdiel oproti modelu, keď agentúra vystupuje iba ako správca alebo zástupca majiteľa. V takom prípade môže časť zákonných povinností naďalej zostať na vlastníkovi.

Preto je pri porovnávaní správcov dôležité vedieť, v akom právnom modeli spolupráca funguje.

Konkrétne daňové dopady vždy odporúčame konzultovať s vaším účtovníkom alebo daňovým poradcom. Potrebné podklady vám samozrejme pripravíme.

Väčšina škôd je drobná a rieši sa priamo s hosťom alebo prostredníctvom rezervačnej platformy. Vážnejšie škody sú zriedkavé, no môžu sa stať – a nechceme tvrdiť opak.

Airbnb poskytuje ochranu hostiteľov prostredníctvom programu AirCover. Pri Booking.com sa prípadné škody riešia individuálne podľa konkrétnej rezervácie a dostupného krytia. Keďže na nahlásenie škody platia stanovené lehoty, stav bytu kontrolujeme po každom pobyte a prípadné poškodenie riešime bezodkladne.

Dôležitou súčasťou je aj fotodokumentácia stavu nehnuteľnosti pri prevzatí do správy a priebežná evidencia prípadných poškodení. Vďaka nej máme potrebné podklady pri riešení škodovej udalosti.

Majiteľom zároveň odporúčame overiť si, či ich poistenie nehnuteľnosti pokrýva aj krátkodobé ubytovanie, keďže bežné poistenie domácnosti nemusí zahŕňať všetky riziká spojené s týmto spôsobom využívania bytu.

Krátkodobý prenájom prináša vyššiu frekvenciu hostí, a tým prirodzene aj vyššie riziko opotrebenia či poškodenia. Je to súčasť tohto modelu, o ktorej chceme hovoriť otvorene ešte pred začiatkom spolupráce.

Ponúkame dva modely spolupráce – klasickú správu za províziu alebo garantovaný fixný nájom.

Pri klasickom modeli si BNB LAB účtuje 16 % z mesačného hrubého obratu bytu. Bez vstupného poplatku a bez minimálneho mesačného paušálu. Ak byt v danom mesiaci nevygeneruje žiadne tržby, neplatíte nám províziu.
Druhou možnosťou je garantovaný fixný nájom. Váš byt si prenajmeme dlhodobo a vaším nájomcom je priamo BNB LAB, nie jednotliví hostia. O kompletnú prevádzku krátkodobého ubytovania sa staráme my a vy dostávate vopred dohodnuté nájomné každý mesiac.

V rámci správy zabezpečujeme profily na Airbnb a Booking.com, komunikáciu s hosťami 24/7 v slovenčine a angličtine, check-in a check-out, dynamickú cenotvorbu cez PriceLabs, koordináciu upratovania a údržby, riešenie situácií počas pobytu a pravidelný mesačný report.

Samostatne sa účtujú prevádzkové náklady, ako sú upratovanie, pranie bielizne, spotrebný materiál, opravy, poplatky rezervačných platforiem a používané softvérové nástroje. Profesionálne fotenie bytu je jednorazový náklad.

Pri porovnávaní ponúk odporúčame sledovať nielen samotné percento provízie, ale aj z čoho sa počíta, čo všetko zahŕňa a či správca účtuje minimálny mesačný paušál aj v období nižšej obsadenosti. Dve ponuky s rovnakou províziou totiž nemusia v konečnom dôsledku stáť rovnako.

Od prvého kontaktu po spustenie bytu to zvyčajne trvá 1 až 3 týždne. Prvé rezervácie často prichádzajú už v priebehu niekoľkých dní od zverejnenia ponuky.

Celý proces má päť krokov: krátky úvodný telefonát, predikcia výnosu na základe dát z vašej lokality, osobná obhliadka bytu, profesionálne fotenie a príprava inzerátov na Airbnb a Booking.com a následné nastavenie dynamickej cenotvorby, kalendárov a spustenie.

Od vás potrebujeme najmä kľúče, potrebné podklady k nehnuteľnosti, podpis zmluvy a rozhodnutie o prípadnom dozariadení. O všetko ostatné sa postaráme my.

Najviac času zvyčajne zaberie prípadná príprava alebo dozariadenie bytu. Ak je nehnuteľnosť pripravená na hostí, dokážeme ju spustiť výrazne rýchlejšie. Ak nič dokupovať netreba, povieme vám to – nebudeme vytvárať zbytočné náklady.

Pred spustením si vždy overte pravidlá vášho bytového domu a prípadné obmedzenia týkajúce sa krátkodobého ubytovania. Odporúčame kontaktovať správcu alebo predsedu SVB a preveriť domový poriadok a platné rozhodnutia vlastníkov.

Ak v dome existujú obmedzenia alebo sporné pravidlá, je lepšie vyriešiť ich ešte pred spustením bytu. Predídete tak zbytočným konfliktom so susedmi, správcom alebo spoločenstvom vlastníkov.

PriceLabs a dvíha výnos o 10 až 30 % oproti pevnej cene.

Profesionálne fotografie a dobre pripravený listing pomáhajú zaujať medzi konkurenciou, zatiaľ čo inzercia na Airbnb aj Booking.com rozširuje možnosti získania rezervácií.

Dôležitá je aj rýchla komunikácia s hosťami a kvalitná starostlivosť počas celého pobytu. Lepšie hodnotenia, kvalitný listing, konkurencieschopná cena a dobrá responzivita patria medzi faktory, ktoré Airbnb zohľadňuje aj pri zobrazovaní vo výsledkoch vyhľadávania.

Daň za ubytovanie platí hosť a mestu ju odvádza prevádzkovateľ ubytovania. Pri bytoch v správe BNB LAB túto povinnosť preberáme my.

V Bratislave je sadzba dane 3,50 € za osobu a prenocovanie v mestskej časti Staré Mesto a 3,00 € za osobu a prenocovanie v ostatných mestských častiach.

Napríklad pri pobyte 4 hostí na 4 noci v Starom Meste predstavuje daň za ubytovanie 56 € nad rámec ceny samotného ubytovania.

BNB LAB zabezpečuje evidenciu, mesačné vyúčtovanie aj odvod dane mestu v stanovených termínoch. Majiteľ tak nemusí riešiť výpočty ani administratívu spojenú s daňou za ubytovanie.

Neodvedenie alebo nesprávne odvádzanie dane môže viesť k jej dodatočnému vyrubeniu a sankciám, preto túto povinnosť riešime ako súčasť kompletnej správy bytu.

Pri bytoch v našej správe zabezpečujeme hlásenie cudzincov na cudzineckú políciu aj vedenie knihy ubytovaných. Ako prevádzkovateľ ubytovania túto administratívu rieši BNB LAB.

Ubytovateľ má zo zákona povinnosť evidovať ubytovaných hostí a pri cudzincoch splniť aj oznamovaciu povinnosť voči príslušným orgánom.
Údaje hostí získavame prostredníctvom zabezpečeného online check-in formulára. Spracúvame ich v súlade s GDPR, uchovávame ich len po zákonom stanovenú dobu a neposkytujeme ich tretím stranám s výnimkou orgánov, ktorým ich poskytnutie vyžaduje zákon.

Ak si byt spravujete sami, tieto povinnosti zostávajú na vás. Pri profesionálnej správe ich preberáme my, aby ste nemuseli riešiť administratívu ani riskovať chyby pri evidencii hostí.

Od 1. januára 2027 nadobúda na Slovensku účinnosť nový zákon o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Register bude spravovať Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR a každá zaregistrovaná jednotka dostane vlastné registračné číslo. Bez platného registračného čísla nebude možné ponúkať krátkodobé ubytovanie prostredníctvom online platforiem.

Nová úprava nadväzuje na európske nariadenie EÚ 2024/1028 z apríla 2024, ktorého cieľom je vytvoriť jednotnejší systém registrácie a zdieľania údajov o krátkodobom ubytovaní.

Kľúčové termíny:

• hostitelia, ktorí ponúkajú ubytovanie už do 31. 12. 2026, sa musia zaregistrovať najneskôr do 28. 2. 2027,
• od 1. 3. 2027 musí byť nová jednotka zaregistrovaná ešte pred prvým poskytnutím ubytovania,
• zmeny údajov v registri je potrebné nahlásiť do 30 dní, rovnako ako ukončenie prevádzky jednotky.

Registračné číslo bude priradené ku konkrétnej jednotke a online platformy budú povinné rešpektovať pravidlá nového registra. Ponuka bez platného registračného čísla môže byť z platformy odstránená.

Pri bytoch, ktoré prevádzkuje BNB LAB na základe nájomnej zmluvy, zabezpečíme registráciu aj jej priebežnú aktualizáciu za vás.